Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость ? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.
Пошаговая инструкция
Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:
- Определение арендной стоимости.
Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).
В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.
Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.
Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:
- месторасположение здания/помещения;
- инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
- класс здания;
- качество и уровень ремонта;
- функциональность планировки;
- различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
- иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).
Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.
Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента . Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.
При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.
Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.
Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.
Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.
Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).
- Услуги риелтора.
При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора . Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.
С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.
Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.
Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.
- Необходимая документация.
После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:
- полные сведения о каждой из сторон;
- точный адрес объекта аренды;
- сумму и плательщика коммунальных услуг;
- размер ежемесячной аренды;
- дата, когда объект будет сдан в аренду;
- необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
- описание качества ремонта и находящейся мебели;
- ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.
При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.
Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:
- паспорт гражданина РФ;
- документ о подтверждении права собственности;
- план помещения.
Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.
Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.
Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.
Также на цену подобных помещений влияет наличие:
- парковки;
- точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
- инфраструктуры;
- высокой проходимости и т. п.
В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.
Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:
- Помощь в планировке.
Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.
Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.
- Обсуждение деталей.
Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.
Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.
Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.
- Каникулы.
Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.
Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:
- если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
- также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.
В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.
Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.
- Надёжность арендодателя.
Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.
Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:
- при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
- а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.
Риски и иные сложности
Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:
- недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
- задержки ежемесячных платежей и других выплат;
- использование арендуемой недвижимости не по назначению;
- порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
- споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).
Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное . Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.
Правовая основа аренды коммерческой недвижимости
Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.
Аренда коммерческой недвижимости
Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.
За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях , которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.
Этапы сдачи недвижимости
При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.
При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!
Определяемся со стоимостью аренды
Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку , установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.
Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.
Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе :
- площадь сдаваемого помещения;
- существующая планировка;
- состояние объекта;
- наличие предметов мебели и коммуникаций;
- месторасположение объекта;
- наличие обустроенных парковок;
- транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
- трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).
Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.
Поиск арендатора
Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.
После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.
Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.
Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов .
Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.
Публикация объявления на специальных интернет-порталах , коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.
Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.
Отправка предложения по e- mail . Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.
Особенности сдачи больших и маленьких помещений
Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости .
Для сдачи помещения небольшой площади :
Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство
- Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
- Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).
Сдача помещения большой площади :
Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.
Подписание договора
Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.
Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:
- идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
- адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
- регистрационная информация;
- срок действия договора;
- размер арендной платы и регламент ее внесения.
К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.
Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.
Как быстро найти арендатора
Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.
Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.
Впрочем , в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.
Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.
Возможные риски при сдаче помещения в аренду
Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.
Нецелевое пользование помещением
В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.
Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.
Повреждение имущества
Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.
Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).
Арендатор отказывается вносить арендную плату
Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.
Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей. И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже. Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.
- 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
- А кто клиент?
- Стратегия инвестирования в мини-офисы
- На какую длительность - месяц, сутки, час?
- Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
- Как сделать офис из квартиры?
- Дополнительных вложений не будет!
- У меня нет недвижимости и я не смогу!
- Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал. Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент. Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.
5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
А кто клиент?
Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.
Стратегия инвестирования в мини-офисы
Владислав Елизаренко занимается управлением в недвижимость как жилую, так и коммерческую. Он всегда ищет новые способы увеличения дохода для своих клиентов, а также делиться своими наработками с нашими читателями 🙂
На какую длительность - месяц, сутки, час?
Безусловно, подписать договор на год и больше – это надежно, так можно быть уверенным, что все это время помещение будет приносить доход. Но, сдача в аренду коммерческой недвижимости на сутки или почасово резко увеличивают его сумму и уменьшают процент амортизации помещения – инвестиции в коммерческую недвижимость всегда окупаются. Поэтому в последнее время такой вид аренды тесно соседствует с субарендой (об этом намерении следует обязательно уведомить отдельным пунктом в договоре).
Компания или частное лицо снимает достаточно большое помещение и делает из него, например, коворкинг-центр – настоящую палочку-выручалочку для тех, кто не имеет собственного офиса и вынужден встречаться с клиентами в кафе или на улице. Но в этом деле имеются свои нюансы, о которых можно узнать у опытных инвесторов, например, кейс Романа Котова рассказывает об этом виде бизнеса доступно и доходчиво.
Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
Для инвесторов проекта Территории Инвестирования Роман Котов провел мастер-класс, на котором раскрыл ключевые фишки и бизнес-модели инвестирования по этой технологии. Вы можете скачать его здесь
Как сделать офис из квартиры?
Если имеется собственная квартира, пустующая и ненужная, и к тому же, расположенная на первом этаже, не стоит ограничиваться ее сдачей в аренду под проживание. Во-первых, доход с такого вида аренды гораздо меньше, чем может принести сдача в аренду коммерческой недвижимости. Во-вторых, жилое помещение гораздо быстрее приходит в негодность, чем офис или даже склад. Договор об аренде помещения для коммерции, как правило, гораздо строже и в нем всегда указывается пункт о неустойке или штрафе, если имущество будет испорчено.
Правильным решением будет:
- Перевести квартиру из жилого фонда в нежилой
- Сделать соответствующий ремонт
- Сдавать ее под мини-офисы, магазин и так далее. Не стоит выбирать в качестве клиентов тех, кто хочет снять помещение под бар, кафе либо другое увеселительное заведение – они работают допоздна и могут возникнуть проблемы с соседями
Дополнительных вложений не будет!
И очень зря, потому что сдача в аренду недвижимости без ремонта большой доход не принесет. Не стоит выстраивать «царские палаты», можно обойтись обычным косметическим ремонтом или экономичным инвесторским ремонтом. Отделка комнат будет произведена качественно и с тонким вкусом, но это автоматически повысит рейтинг в глазах потенциальных клиентов. Ремонт лучше сделать «нейтральный» - чтобы интерьер подходил и магазину, и мини-складу, и офисному зданию.
Обязательно стоит найти финансовые средства и на страхование. Никто не знает, что будет через некоторое время – жизнь непредсказуема. Это может быть что угодно:
- Пожар
- Потоп
- Происки конкурентов
- Нерадивый водитель, врезавшийся в стену и разбивший ее
Но, если любые форс-мажоры будут предусмотрены страховым покрытием – ущерб хотя бы частично будет возмещен. Причем, оплачивать страховку можно заставить даже арендаторов, если это пункт будет включен в договор.
У меня нет недвижимости и я не смогу!
А что мешает сделать так, чтобы она была? Научиться покупать коммерческую недвижимость по смешной стоимости на аукционах по банкротству можно у тех, кто давно и успешно этим занимается – не понадобятся большие вложения, для того, чтобы начать зарабатывать приличные суммы денег.
Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Андрей Меркулов соучредитель проекта Территория Инвестирования. В этом видео он разбирает аукционы по банкротству. Более подробно читайте в статье по этой теме.
А тем, кто не решается начать этот прибыльный и достаточно легкий бизнес – мешают лишь собственные страхи.
Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.
Стартовый капитал
Если вы думаете, что инвестиции - занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор - любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы - тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.
Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД. Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв. м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.
Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м
Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.
«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», - поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.
плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость
- Высокая доходность - от 8 до 12% годовых , в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.
- Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty
Расходы и риски
Между тем процессприобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует бо льших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья). Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота .
Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц ), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам.
Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.
Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше .
Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения - съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.
Правильный выбор
Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.
Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность - важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости - от кафе и ресторана до продуктового магазина.
При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше.
Идеальная планировка - прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.
Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве
Инвестиции | Жилая недвижимость | Доход | Коммерческая недвижимость | Доход |
3 млн рублей | Студия до 16 кв. м | офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м | ||
7-8 млн рублей | Одно-двухкомнатная квартира | Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения площадью до 50 кв. м в строящемся доме | ||
10-15 млн рублей | Двух-, трехкомнатная квартира | Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией. |
Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.
В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.
Коммерческая недвижимость: с чего начать?
Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать - квартиру или коммерческую недвижимость, - ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).
Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.
В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.
Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.
Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.
Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.
Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?
Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.
Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.
Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.
На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.
Беспроигрышные варианты и обязательные требования
Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.
Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.
Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.
На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.
Выбор с точки зрения расположения
Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.
Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.
Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.
Еще один распространенный вариант - общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.
Ориентир на прибыль и востребованность
Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом - дешевле.
В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.
Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.
Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.
Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.
Где найти арендатора?
Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама - есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.
Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой - преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».
Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.
Особенности арендаторов
Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?
Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.
Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.
Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.
Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.
Топ объектов коммерции для инвестиционных целей
Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.
Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной
Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода - на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта - надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!
Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.
Еще один бонус - вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.
Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы - «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.
Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки - 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.
Помещение 535 м2 на Корпусной улице
Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».
Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения - 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.